09.12.2015

Питання про те, як зберегти тепло у власній оселі та зменшити витрати на опалення, було й лишається актуальним для українців. Не дивно, що у зв’язку з підвищенням цін на енергоносії та відповідних тарифів для населення питання загострюється, що підштовхує завбачливих мешканців багатоповерхівок замислюватися над доцільністю впровадження заходів енергозбереження. І хоча спеціалістами давно доведено, що на рівні всього багатоповерхового будинку такі заходи набагато ефективніші, ніж «поодинці», багато співвітчизників — через неможливість домовитися, брак коштів або відсутність такого бажання в сусідів тощо — вимушені здійснювати «енергоефективні» заходи лише для своєї квартири. У статті ми поговоримо про юридичний бік одного з таких заходів — утеплення власником квартири її зовнішньої стіни. З’ясуймо, чи потребують такі дії будь-якого погодження та чи мають правові підстави претензії сусідів у будинку, невдоволених естетичним виглядом або іншими наслідками утеплення.

Зовнішня стіна будинку: моє чи наше?
Цілком логічно: для того щоб надати відповідь на запитання — чи правомірними будуть будь-які дії щодо того чи іншого майна? — необхідно чітко визначитися, кому це майно належить. Отже, з’ясуймо, чиєю власністю є зовнішня стіна будинку. Нагадаймо деякі положення законодавства.
У ч. 1 ст. 382 ЦК України прописано: квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного проживання в ньому. Відповідно до ст. 152 ЖК України, не потрібно отримувати документи, що дають право на виконання робіт з переобладнання й перепланування жилого будинку та жилого приміщення приватного житлового фонду, які не передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування.
Спільне майно багатоквартирного будинку, яке належить на праві спільної сумісної власності всім власникам квартир багатоповерхівки, включає, серед іншого, несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку (ч. 2 ст. 382 ЦК України, п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII, далі — Закон № 417-VIII).
Тож можна дійти двох висновків.
По-перше, квартира — це лише те, що «усередині», відтак усе, що перебуває поза її дверима та вікнами, не є особистим майном власника квартири.
По-друге, несучі конструкції будинку, відтак і зовнішня стіна будинку як їх частина, є спільною сумісною власністю власників квартир і нежитлових приміщень багатоповерхівки.
Таким чином, підсумуємо: незважаючи на те що частина зовнішньої стіни будинку територіально «припадає» на певну квартиру, виявляється, що власник такої квартири не має права самовільно вчиняти щодо неї будь-які дії (у т.ч. утеплювати), оскільки це майно — зовсім не його приватна власність, воно є спільною сумісною власністю всіх власників квартир у будинку без будь-яких винятків — незалежно від поверху та під’їзду, на яких розташовані належні їм квартири.

Як отримати дозвіл співвласників на утеплення квартири
Як ми вже зазначали, зовнішня стіна будинку є спільним майном співвласників багатоквартирного будинку. А це означає, що користування та розпорядження таким майном здійснюється за окремими правилами. Так, питання про порядок використання спільного майна вирішують збори співвласників. Відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону № 417-VIII, до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі:
• про розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, установлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;
• стосовно проведення поточного та капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт.
Якщо ж у будинку створено ОСББ, слід керуватися Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон № 2866-III). Згідно із цим Законом (ст. 10), до виключної компетенції загальних зборів співвласників належать серед іншого питання про:
• використання спільного майна;
• рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників;
• порядок управління та користування спільним майном;
• передання в користування фізичним і юридичним особам спільного майна;
• реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку чи зведення господарських споруд.
Отже, як бачимо, у законодавстві чітко прописана процедура отримання «дозволу» співвласників на будь-які дії зі спільним майном. Не секрет, що на практиці отримання таких погоджень не надто поширене, і переважна більшість мешканців багатоповерхівок утеплюються, навіть не замислюючись над тим, що це може бути порушенням прав інших співвласників багатоквартирного будинку. Однак, зважаючи на всі за та проти, завбачливий власник квартири, що бажає утеплитися, має заздалегідь оцінити можливість виникнення будь-яких претензій із боку сусідів, їх масштабність й обґрунтованість.
Зауважимо: судова практика розгляду подібних справ майже відсутня, оскільки, зрозуміло, що в більшості випадків співвласники байдуже ставляться до того, що їх сусід здійснив утеплення. Однак на практиці трапляються й резонансні випадки, коли співвласники налаштовані категорично проти утеплення та навіть готові демонтувати його власними зусиллями. Особливо висока ймовірність таких випадків у новобудовах, коли утеплення справді псує естетичний вигляд будинку, а мешканці, вклавши великі кошти в купівлю квартири, цілком логічно переймаються цими питаннями.
Далі розгляньмо, яким чином співвласники багатоквартирного будинку можуть захистити свої права у випадку, коли один із сусідів усе-таки утеплився знадвору («зіпсувавши» цим частину фасаду багатоповерхівки).
Загалом способів існує два — позасудовий і судовий.
Позасудовий спосіб ґрунтується на нормах закону про порядок здійснення спільної сумісної власності на спільне майно в багатоповерхівці. Тобто якщо необхідна кількість співвласників у встановленому законом порядку проведуть загальні збори та приймуть рішення про демонтаж здійсненого утеплення, звернення до суду в цьому випадку не потребуватиметься. Адже питання розпоряджання спільним майном — у компетенції загальних зборів, і вони вирішили демонтувати утеплення, аби відновити початковий вигляд фасаду. Таке право — здійснювати зі своїм майном будь-які дії, окрім тих, що порушують чужі права, — вони мають відповідно до закону. Про права «утеплювача» тут узагалі не йдеться, оскільки він здійснив прилаштування своїх конструкцій до спільного майна без належних на те повноважень і погоджень.
На практиці
Доволі часто на практиці трапляється ситуація, коли за демонтаж здійснених утеплень виступають лише окремі громадяни — сусіди чи не вповноважені на це мешканцями представники керівництва ОСББ або ЖЕКу. У такому випадку можна говорити, що ці особи вдаються до маніпуляцій зі спільним майном співвласників багатоповерхівки без належних правових підстав, адже формально процедура управління спільним майном не дотримана, інші співвласники не давали згоди на демонтаж.
У такій ситуації будь-які претензії активістам мають право висунути ЛИШЕ інші співвласники, адже такі активісти не отримали погодження на такі дії від інших співвласників (про порядок отримання погодження див. вище). Сам утеплювач, на жаль, жодних прав висувати претензії активістам немає, оскільки він сам порушив порядок використання спільного майна.
Зверніть увагу
Якщо в будинку утворено ОСББ, порядок урегулювання таких ситуацій може бути прописаний у його статуті. У такому разі слід керуватися нормами останнього, адже, затверджуючи статут, співвласники надають згоду на закріплений у ньому порядок управління спільним майном. Відтак, якщо статут уповноважує правління надавати дозволи на утеплення, дає право керівництву ОСББ здійснювати демонтаж несанкціоновано встановлених на будинку конструкцій, мають застосовуватися відповідні норми статуту.
Судовий спосіб передбачає подання позову до суду на «утеплювача» квартири про демонтаж утеплення своїм коштом або відшкодування витрат на демонтаж, здійснений силами ОСББ. Такий позов до власника квартири, який проводив утеплення, може подати як ОСББ (так званий «спільний» позов), так і окремі співвласники самостійно. Незважаючи на відсутність ґрунтовної судової практики із цієї категорії спорів, вважаємо, що такі позови мають велику ймовірність бути задоволеними, оскільки очевидним є порушення «утеплювачем» права власності на спільне майно будинку, адже зовнішня стіна будинку, як зазначалося вище, належить усім співвласникам багатоповерхівки, а не власнику квартири, до якої примикає ця частина стіни.
Повторімося — на практиці така боротьба сусідів із «утеплювачами» є, швидше, винятком, аніж правилом. Однак обізнаність із юридичними нюансами питання не завадить ані власнику квартири, що планує утеплення, ані його сусідам.
Отож процедура узгодження питання утеплення зі співвласниками багатоповерхівки з’ясована (отримати дозвіл на утеплення від загальних зборів). Однак на практиці постає запитання: чи встановлює законодавець обов’язок «отримати добро» на утеплення своєї квартири зовні від інших суб’єктів: ЖЕКу, органів із питань державного архітектурно-будівельного контролю, органів місцевого самоврядування? З’ясуймо. Для цього аргументи наведемо в таблиці.

Таблиця 1

Чи потрібна згода на утеплення від інших органів й організацій

Отже, як бачимо, власнику квартири необхідно буде погодити питання щодо утеплення лише з іншими співвласниками багатоповерхівки, а для будинків, що є об’єктами культурної спадщини, — іще й з відповідним держорганом у цій сфері. Будь-які вимоги стосовно отримання інших дозволів і погоджень є незаконними.
Після отримання необхідних погоджень можна перейти до наступного кроку — вибору виконавця робіт з утеплення, тобто підрядника. Про те, на що слід звернути увагу, обираючи підрядника, розповімо в матеріалі «Утеплення зовнішньої стіни квартири: як обрати підрядника».

Олена ТРЕГУБОВА,

юрист, м. Київ

Джерело: http://www.osbb-inform.com.ua/2015/12/08/018-2/