Фасад Окна, двери, балконы Крыша, подвал Отопление, Водоснабжение Вентиляция, кондиционирование Возобновляемые источники энергии Прочее

Утеплення зовнішньої стіни квартири: тест на законність

09.12.2015

Питання про те, як зберегти тепло у власній оселі та зменшити витрати на опалення, було й лишається актуальним для українців. Не дивно, що у зв’язку з підвищенням цін на енергоносії та відповідних тарифів для населення питання загострюється, що підштовхує завбачливих мешканців багатоповерхівок замислюватися над доцільністю впровадження заходів енергозбереження. І хоча спеціалістами давно доведено, що на рівні всього багатоповерхового будинку такі заходи набагато ефективніші, ніж «поодинці», багато співвітчизників — через неможливість домовитися, брак коштів або відсутність такого бажання в сусідів тощо — вимушені здійснювати «енергоефективні» заходи лише для своєї квартири. У статті ми поговоримо про юридичний бік одного з таких заходів — утеплення власником квартири її зовнішньої стіни. З’ясуймо, чи потребують такі дії будь-якого погодження та чи мають правові підстави претензії сусідів у будинку, невдоволених естетичним виглядом або іншими наслідками утеплення.


Зовнішня стіна будинку: моє чи наше?
Цілком логічно: для того щоб надати відповідь на запитання — чи правомірними будуть будь-які дії щодо того чи іншого майна? — необхідно чітко визначитися, кому це майно належить. Отже, з’ясуймо, чиєю власністю є зовнішня стіна будинку. Нагадаймо деякі положення законодавства.
У ч. 1 ст. 382 ЦК України прописано: квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного проживання в ньому. Відповідно до ст. 152 ЖК України, не потрібно отримувати документи, що дають право на виконання робіт з переобладнання й перепланування жилого будинку та жилого приміщення приватного житлового фонду, які не передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування.
Спільне майно багатоквартирного будинку, яке належить на праві спільної сумісної власності всім власникам квартир багатоповерхівки, включає, серед іншого, несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку (ч. 2 ст. 382 ЦК України, п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII, далі — Закон № 417-VIII).
Тож можна дійти двох висновків.
По-перше, квартира — це лише те, що «усередині», відтак усе, що перебуває поза її дверима та вікнами, не є особистим майном власника квартири.
По-друге, несучі конструкції будинку, відтак і зовнішня стіна будинку як їх частина, є спільною сумісною власністю власників квартир і нежитлових приміщень багатоповерхівки.
Таким чином, підсумуємо: незважаючи на те що частина зовнішньої стіни будинку територіально «припадає» на певну квартиру, виявляється, що власник такої квартири не має права самовільно вчиняти щодо неї будь-які дії (у т.ч. утеплювати), оскільки це майно — зовсім не його приватна власність, воно є спільною сумісною власністю всіх власників квартир у будинку без будь-яких винятків — незалежно від поверху та під’їзду, на яких розташовані належні їм квартири.

Як отримати дозвіл співвласників на утеплення квартири
Як ми вже зазначали, зовнішня стіна будинку є спільним майном співвласників багатоквартирного будинку. А це означає, що користування та розпорядження таким майном здійснюється за окремими правилами. Так, питання про порядок використання спільного майна вирішують збори співвласників. Відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону № 417-VIII, до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі:
• про розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, установлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;
• стосовно проведення поточного та капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт.
Якщо ж у будинку створено ОСББ, слід керуватися Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон № 2866-III). Згідно із цим Законом (ст. 10), до виключної компетенції загальних зборів співвласників належать серед іншого питання про:
• використання спільного майна;
• рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників;
• порядок управління та користування спільним майном;
• передання в користування фізичним і юридичним особам спільного майна;
• реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку чи зведення господарських споруд.
Отже, як бачимо, у законодавстві чітко прописана процедура отримання «дозволу» співвласників на будь-які дії зі спільним майном. Не секрет, що на практиці отримання таких погоджень не надто поширене, і переважна більшість мешканців багатоповерхівок утеплюються, навіть не замислюючись над тим, що це може бути порушенням прав інших співвласників багатоквартирного будинку. Однак, зважаючи на всі за та проти, завбачливий власник квартири, що бажає утеплитися, має заздалегідь оцінити можливість виникнення будь-яких претензій із боку сусідів, їх масштабність й обґрунтованість.
Зауважимо: судова практика розгляду подібних справ майже відсутня, оскільки, зрозуміло, що в більшості випадків співвласники байдуже ставляться до того, що їх сусід здійснив утеплення. Однак на практиці трапляються й резонансні випадки, коли співвласники налаштовані категорично проти утеплення та навіть готові демонтувати його власними зусиллями. Особливо висока ймовірність таких випадків у новобудовах, коли утеплення справді псує естетичний вигляд будинку, а мешканці, вклавши великі кошти в купівлю квартири, цілком логічно переймаються цими питаннями.
Далі розгляньмо, яким чином співвласники багатоквартирного будинку можуть захистити свої права у випадку, коли один із сусідів усе-таки утеплився знадвору («зіпсувавши» цим частину фасаду багатоповерхівки).
Загалом способів існує два — позасудовий і судовий.
Позасудовий спосіб ґрунтується на нормах закону про порядок здійснення спільної сумісної власності на спільне майно в багатоповерхівці. Тобто якщо необхідна кількість співвласників у встановленому законом порядку проведуть загальні збори та приймуть рішення про демонтаж здійсненого утеплення, звернення до суду в цьому випадку не потребуватиметься. Адже питання розпоряджання спільним майном — у компетенції загальних зборів, і вони вирішили демонтувати утеплення, аби відновити початковий вигляд фасаду. Таке право — здійснювати зі своїм майном будь-які дії, окрім тих, що порушують чужі права, — вони мають відповідно до закону. Про права «утеплювача» тут узагалі не йдеться, оскільки він здійснив прилаштування своїх конструкцій до спільного майна без належних на те повноважень і погоджень.
На практиці
Доволі часто на практиці трапляється ситуація, коли за демонтаж здійснених утеплень виступають лише окремі громадяни — сусіди чи не вповноважені на це мешканцями представники керівництва ОСББ або ЖЕКу. У такому випадку можна говорити, що ці особи вдаються до маніпуляцій зі спільним майном співвласників багатоповерхівки без належних правових підстав, адже формально процедура управління спільним майном не дотримана, інші співвласники не давали згоди на демонтаж.
У такій ситуації будь-які претензії активістам мають право висунути ЛИШЕ інші співвласники, адже такі активісти не отримали погодження на такі дії від інших співвласників (про порядок отримання погодження див. вище). Сам утеплювач, на жаль, жодних прав висувати претензії активістам немає, оскільки він сам порушив порядок використання спільного майна.
Зверніть увагу
Якщо в будинку утворено ОСББ, порядок урегулювання таких ситуацій може бути прописаний у його статуті. У такому разі слід керуватися нормами останнього, адже, затверджуючи статут, співвласники надають згоду на закріплений у ньому порядок управління спільним майном. Відтак, якщо статут уповноважує правління надавати дозволи на утеплення, дає право керівництву ОСББ здійснювати демонтаж несанкціоновано встановлених на будинку конструкцій, мають застосовуватися відповідні норми статуту.
Судовий спосіб передбачає подання позову до суду на «утеплювача» квартири про демонтаж утеплення своїм коштом або відшкодування витрат на демонтаж, здійснений силами ОСББ. Такий позов до власника квартири, який проводив утеплення, може подати як ОСББ (так званий «спільний» позов), так і окремі співвласники самостійно. Незважаючи на відсутність ґрунтовної судової практики із цієї категорії спорів, вважаємо, що такі позови мають велику ймовірність бути задоволеними, оскільки очевидним є порушення «утеплювачем» права власності на спільне майно будинку, адже зовнішня стіна будинку, як зазначалося вище, належить усім співвласникам багатоповерхівки, а не власнику квартири, до якої примикає ця частина стіни.
Повторімося — на практиці така боротьба сусідів із «утеплювачами» є, швидше, винятком, аніж правилом. Однак обізнаність із юридичними нюансами питання не завадить ані власнику квартири, що планує утеплення, ані його сусідам.
Отож процедура узгодження питання утеплення зі співвласниками багатоповерхівки з’ясована (отримати дозвіл на утеплення від загальних зборів). Однак на практиці постає запитання: чи встановлює законодавець обов’язок «отримати добро» на утеплення своєї квартири зовні від інших суб’єктів: ЖЕКу, органів із питань державного архітектурно-будівельного контролю, органів місцевого самоврядування? З’ясуймо. Для цього аргументи наведемо в таблиці.

Таблиця 1

Чи потрібна згода на утеплення від інших органів й організацій

Орган/Організація  Потрібна згода на утеплення (так/ні)  Аргументи та пояснення 
 ЖЕК  Ні  

Зовнішня стіна будинку є спільним майном усіх власників квартир (нежитлових приміщень) будинку, і саме співвласники такого будинку є тими суб’єктами, які можуть погоджувати такі дії з утеплення.
Водночас ЖЕК — це лише обслуговуюча організація, яка повинна надавати відповідні послуги за договором. Й оскільки договором отримання таких дозволів не передбачено, то й відповідного погодження отримувати не потрібно. Ба більше, ЖЕК не має права вимагати від співвласників багатоквартирного будинку виконання тих дій, які договором на обслуговування не передбачено.
На практиці багато ЖЕКів узагалі не мають правових підстав для обслуговування житлових будинків, оскільки не укладали жодних договорів на обслуговування з громадянами та в будь-якій формі не отримували в них згоди на обслуговування будинку. Так, резонансним рішенням Вищого господарського суду України в справі № 2/297 від 10.05.2012 р. підтверджено, що ЖЕКи, які не мають консенсусного (одноголосного) рішення всіх співвласників будинку, вважаються такими, що обслуговують будинок незаконно (див. також рішення суду апеляційної інстанції в цій справі)

 Органи з питань державного архітектурно-будівельного контролю  Ні  

Нині законодавство не покладає на власника квартири, який вирішив її утеплити ззовні, обов’язку інформувати про це органи державного архітектурно-будівельного контролю чи погоджувати з ними такі дії.
Це пов’язано із тим, що роботи з утеплення квартири зовні не вважаються будівельними роботами згідно із Порядком виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженим постановою КМУ від 13.04.2011 р. № 466 (далі — Порядок № 466).
Так, Порядок № 466 визначає будівельні роботи як роботи з нового будівництва, реконструкції, технічного переоснащення діючих підприємств, реставрації, капітального ремонту. Своєю чергою, реконструкцію жилого будинку законодавець тлумачить як перебудову жилого будинку з метою поліпшення умов проживання, експлуатації, зміни кількості жилих квартир, загальної та жилої площі тощо, пов'язану зі зміною геометричних розмірів, функціонального призначення, заміною окремих конструкцій, їх елементів, основних техніко-економічних показників (ст. 1 Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» від 22.12.2006 р. № 525-V). Зрозуміло, що маніпуляції з невеличкою частинкою фасаду не можна вважати ні реконструкцією, ні капітальним ремонтом усього житлового будинку. Таким чином, норми Порядку № 466 щодо необхідності отримання дозволів (повідомлення) на будівництво не поширюються на випадки утеплення зовнішньої стіни будинку власниками окремих квартир

 Органи місцевого самоврядування  Ні  

Законодавство не зобов’язує власника квартири, що вирішив її утеплити, погоджувати це з органами місцевого самоврядування.
Таке питання постало у зв’язку із тим, що до компетенції виконавчих органів місцевих рад належать питання з благоустрою (див. пп. 7 п. «а» ч. 1 ст. 30 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.1997 р. № 280/97-ВР). Тому місцеві ради при затвердженні правил благоустрою у відповідному населеному пункті включають до них норми про необхідність отримання дозволу на зміну частини фасаду тощо. Такі положення є апріорі незаконними, оскільки в ч. 3 ст. 34 Закону України «Про благоустрій населених пунктів» від 06.09.2005 р. № 2807-IV чітко зазначено: правила благоустрою не можуть передбачати обов'язок фізичних і юридичних осіб щодо отримання будь-яких дозволів, погоджень або інших документів дозвільного характеру, а також повноважень органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, підприємств, установ, організацій, утворених такими органами, видавати зазначені документи.
Окрім того, питання щодо отримання дозволу бере свої витоки із Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 р. № 76. Згідно із пп. 1.4.1 цих Правил, переобладнання й перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень дозволяється робити після одержання дозволу виконавчого комітету місцевої ради народних депутатів відповідно до законодавства. Водночас Правила чітко визначають, що саме вважається таким переобладнанням і переплануванням.
Так, відповідно до пп. 1.4.2 Правил, переобладнання жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень містить:
• улаштування в окремих жилих будинках, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень індивідуального опалення й іншого інженерного обладнання;
• перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів;
• улаштування й переобладнання туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів.
До елементів перепланування жилих приміщень належать:
• перенесення та розбирання перегородок;
• перенесення та влаштування дверних прорізів;
• улаштування й переустаткування тамбурів;
• прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків (пп. 1.4.3).
Як бачимо, утеплення зовнішньої стіни будинку на рівні окремої квартири не є ні переобладнанням, ані перебудовою згідно із Правилами. Заборони на проведення такого покращення Правила також не містять

Органи виконавчої влади з питань охорони культурної спадщини Так

Багатоповерховий будинок юридично вважається об’єктом культурної спадщини — національного чи місцевого значення, якщо відповідні дані про нього занесені до Державного реєстру нерухомих пам'яток України. У такому разі зовнішній вигляд фасаду будинку має історико-культурну цінність, а відтак — будь-які його самовільні зміни, навіть незначні, розцінюватимуться як порушення законодавства про охорону культурної спадщини.
Так, згідно із Законом України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.2000 р. № 1805-III (далі — Закон № 1805), використання пам'ятки повинно здійснюватися відповідно до режимів використання, установлених органами охорони культурної спадщини, у спосіб, що потребує якнайменших змін і доповнень пам'ятки та забезпечує збереження її матеріальної автентичності, просторової композиції, а також елементів обладнання, упорядження, оздоби тощо (ч. 2 ст. 24 Закону № 1805).
Для здійснення будь-яких ремонтів такого будинку, у тому числі й утеплення частини зовнішньої стіни, необхідний письмовий дозвіл органів виконавчої влади з питань охорони культурної спадщини центрального або місцевого рівня — залежно від того, національне чи місцеве значення має культурна пам’ятка (ст. 26 Закону № 1805). Однак, найімовірніше, в отриманні такого дозволу буде відмовлено, оскільки ст. 22 Закону № 1805 містить пряму заборону змінювати пам'ятки та їхні частини. При цьому якщо власнику квартири вдасться довести, що заплановане утеплення не змінює зовнішній вигляд фасаду (а це вкрай складно), шанс на отримання дозволу таки є

 

Отже, як бачимо, власнику квартири необхідно буде погодити питання щодо утеплення лише з іншими співвласниками багатоповерхівки, а для будинків, що є об’єктами культурної спадщини, — іще й з відповідним держорганом у цій сфері. Будь-які вимоги стосовно отримання інших дозволів і погоджень є незаконними.
Після отримання необхідних погоджень можна перейти до наступного кроку — вибору виконавця робіт з утеплення, тобто підрядника. Про те, на що слід звернути увагу, обираючи підрядника, розповімо в матеріалі «Утеплення зовнішньої стіни квартири: як обрати підрядника».

Олена ТРЕГУБОВА,

юрист, м. Київ

 

Джерело: http://www.osbb-inform.com.ua/2015/12/08/018-2/

Новости

В Украине введут пеню на несвоевременную оплату коммуналки
02.02.2016 Народные депутаты в первом чтении поддержали закон о пене за несвоевременную оплату жилищно-коммунальных услуг.
В Украине изменили порядок регистрации недвижимости: Юрист объяснил, что изменится
16.01.2016 С 1 января в Украине вступил в силу новый порядок регистрации недвижимого имущества. Юристы ЮК Prove Group проанализировали ряд существенных...
Лавочка закрылась: в Украине запретят нелегальную сдачу жилья
16.01.2016 Об этом заявил вице-премьер-министр Украины, министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Геннадий Зубко, передает Inforesist, ссылаясь на “Урядовий кур’єр”.
Держенергоефективності розглядає управителів багатоповерхівок та енергосервісні компанії як перспективний ринок та ефективний інструмент термомодернізації житлових будинків
16.01.2016 Обговоренню цього питання була присвячена зустріч Голови Держенергоефективності Сергія Савчука з представниками АТ «Ощадбанк», АБ "Укргазбанк", АТ "Укрексімбанк", міжнародних проектів...
Українці активно утеплюють власні домівки
05.01.2016 Результати щотижневого моніторингу державної програми з термомодернізації будівель свідчать про стабільний попит на «теплі» кредити. З 28 грудня 2015 року...